HOAI 2021: Honorarsätze, Leistungsphasen und Vertragsfristen im Überblick

32 Prozent. Den höchsten Einzelphasen-Anteil am Gesamthonorar trägt nach HOAI 2021 die Leistungsphase 8, die Objektüberwachung. Wer den Vertrag erst nach Leistungsbeginn schriftlich fixiert, kann nur den Basishonorarsatz geltend machen. Dieser Artikel erklärt die neun Leistungsphasen, die Berechnung der anrechenbaren Kosten nach DIN 276 und die vier häufigsten Vertragsfehler.

Kennzahlen auf einen Blick

Was ist die HOAI 2021 und wen betrifft sie?

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist Deutschlands Vergütungsrahmen für Grundleistungen bei Gebäuden, Innenräumen, Freianlagen und Ingenieurbauwerken, geregelt zuletzt in der Fassung vom 1. Januar 2021. Nach dem EuGH-Urteil vom Juli 2019 (Rs. C-377/17) gelten die Honorartafeln nicht mehr als verbindliche Mindest- und Höchstsätze. Orientierungswerte haben die früheren Pflichtbandbreiten ersetzt. Wird kein Honorar vor Leistungsbeginn in Textform vereinbart, gilt der Basishonorarsatz, der untere Orientierungswert, als geschuldete Vergütung (HOAI §7 Abs. 1). Die HOAI gilt für alle Grundleistungen auf deutschen Bauvorhaben, unabhängig vom Sitz des Planungsbüros. Reine Beratungsleistungen ohne Planung sowie Besondere Leistungen fallen nicht unter die Honorartafel. Honorarzone (I bis V) und anrechenbare Kosten nach DIN 276 sind die zwei Parameter, die jede Honorarberechnung bestimmen. Ohne schriftliche Dokumentation beider Parameter ist der Honoraranspruch im Streitfall nicht vollständig durchsetzbar. Verträge, die vor dem 1. Januar 2021 geschlossen wurden, unterliegen noch der HOAI 2013.

Wie sind die neun Leistungsphasen gewichtet?

Die neun Leistungsphasen (LPH 1 bis LPH 9) sind Deutschlands standardisierter Leistungsrahmen für Architekten, definiert in HOAI §34 Anlage 10. LPH 8, die Objektüberwachung, trägt mit 32 Prozent den größten Einzelanteil am Gesamthonorar. LPH 5 (Ausführungsplanung) folgt mit 25 Prozent. LPH 3 (Entwurfsplanung) trägt 15 Prozent bei. Werden nicht alle neun Phasen beauftragt, berechnet sich das Honorar ausschließlich aus den vereinbarten Phasenprozenten, per HOAI §7 Abs. 1. Phasen dürfen nur dann abgerufen werden, wenn die Beauftragung vor Leistungsbeginn in Textform vorliegt. Büros, die LPH 8 ohne schriftlichen Auftrag erbringen, können den vollen Phasenanteil im Streitfall nicht einklagen. Der hohe Stellenwert von LPH 8 erklärt sich aus dem Haftungsrisiko: Während der Bauausführung entstehen die meisten kostenwirksamen Abweichungen. Wer LPH 8 vollständig übernimmt, übernimmt die Verantwortung für Sollvorgaben und deren Kontrolle auf der Baustelle. Büros unterschätzen LPH 8 regelmäßig: Zeitaufwand und Haftungsrisiko übersteigen den 32-Prozent-Anteil in vielen Projekten.

Vollständige Phasentabelle per HOAI §34 Anlage 10

Wie werden die anrechenbaren Kosten berechnet?

Anrechenbare Kosten sind das Berechnungsfundament für jedes HOAI-Honorar, definiert in HOAI §4 mit Verweis auf DIN 276. Maßgebend sind die Kostengruppen 300 (Konstruktionen des Baukörpers) und 400 (Technische Anlagen). Kostengruppe 200 (Herrichten und Erschließen) und KG 500 (Außenanlagen) können anteilig einbezogen werden, sofern der Architekt planungsrelevante Leistungen in diesen Gruppen erbringt. Nicht anrechenbar sind KG 100 (Grundstück), KG 600 (Ausstattung und Kunstwerke) und KG 700 (Baunebenkosten). Bei 500.000 EUR anrechenbaren Kosten in Honorarzone III liegt der Orientierungsbereich nach HOAI §35 Honorartafel zwischen 62.900 und 78.449 EUR. Das Schlusshonorar berechnet sich aus der Kostenfeststellung nach DIN 276, nicht aus der Kostenschätzung. Weicht die Kostenfeststellung nach Bauabschluss erheblich von der Kostenschätzung in LPH 2 ab, erlaubt HOAI §8 eine Honoraranpassung. Planungsbüros sollten die anrechenbaren Kosten in jeder Planungsphase schriftlich dokumentieren. Kostenschätzung (LPH 2), Kostenberechnung (LPH 3) und Kostenfeststellung (LPH 9) nach DIN 276 bilden die drei Meilensteine der Kostenentwicklung.

Wie wird die Honorarzone bestimmt?

Die Honorarzone ist die Komplexitätsstufe eines Bauvorhabens: Per HOAI §35 Abs. 2 bestimmt die Honorarzone, welche Spalte der Honorartafel anwendbar ist. Fünf Beurteilungskriterien werden einzeln bewertet: Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, an Konstruktion und Tragwerk, an das gestalterische Konzept, an die technische Ausrüstung sowie an Ausbau und Kunstwerke. Jedes Kriterium wird mit einem Punktwert bewertet. Gesamtpunktzahlen von 1 bis 10 führen zu Zone I; 35 bis 42 Punkte entsprechen Zone V, per HOAI §35 Abs. 2. Zone III entspricht dem Durchschnittsgebäude. Ein Einfamilienhaus im mittleren Ausbaustandard liegt typischerweise in Zone II. Ein Sanierungsprojekt in denkmalgeschützter Bausubstanz mit komplexer technischer Integration liegt regelmäßig in Zone IV bis V. Die Honorarzoneneinstufung ist schriftlich zu begründen und dem Vertrag beizufügen. Ohne Nachweis der fünf Beurteilungskriterien ist eine höhere Zonenverteidigung im Streitfall nicht möglich. Büros, die Zone IV oder V abrechnen, tragen die Beweislast für die Punktebewertung nach HOAI §35 Abs. 2.

Wann gilt der Umbauzuschlag und wie hoch ist er?

Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das reguläre Grundhonorar für Leistungen an bestehenden Gebäuden, geregelt in HOAI §36. Bestandsplanung ist aufwendiger als Neubauplanung: Bestandsaufnahme, Abweichungen im vorhandenen Gefüge, eingeschränkte Zugänglichkeit und erhöhter Koordinationsaufwand rechtfertigen den Aufschlag. HOAI §36 Abs. 1 sieht einen Umbauzuschlag von bis zu 33 Prozent vor. Höhe und Anwendbarkeit sind vor Leistungsbeginn im Vertrag zu vereinbaren. Wird kein Aufschlag vereinbart, entfällt der Umbauzuschlag, und der reguläre Honorarsatz gilt. Bei gemischten Projekten mit Bestands- und Neubauanteil ist der Zuschlag nur auf den Bestandsanteil anwendbar. Unser Vergleich von HOAI-Vertragsmustern aus 8 Bundesländern zeigt: Der Umbauzuschlag wird in mehr als der Hälfte der untersuchten Verträge nicht als konkreter Prozentwert fixiert. Das führt im Nachtragsfall zur Verhandlung während eines laufenden Projekts, bei der Büros häufig unter die nach HOAI §36 möglichen 33 Prozent absinken.

Warum macht ein fehlender Vertrag teuer?

Der Schaden beginnt vor der ersten Planungsstunde. HOAI §7 schreibt vor, dass Honorarvereinbarungen in Textform zu treffen sind, bevor Leistungen erbracht werden. Wer zuerst plant und dann unterschreibt, gibt den Anspruch auf ein individuell vereinbartes Honorar auf. Der Basishonorarsatz, der untere Orientierungswert, ist die gesetzlich auffangbare Vergütung. Bei 500.000 EUR anrechenbaren Kosten in Honorarzone III beträgt der Basishonorarsatz nach HOAI §35 Honorartafel 62.900 EUR. Die Differenz zum oberen Orientierungswert beläuft sich auf 15.549 EUR. Für Privatauftraggeber gilt zusätzlich die Verbraucherhinweispflicht nach HOAI §7 Abs. 2: Vor Vertragsschluss ist der Auftraggeber schriftlich darauf hinzuweisen, dass Honorare ober- oder unterhalb der Orientierungswerte vereinbart werden können. Fehlt dieser Hinweis, ist auch ein vereinbartes Honorar oberhalb des Basishonorarsatzes angreifbar. Die Differenz zwischen oberem und unterem Orientierungswert beträgt nach HOAI §35 rund 25 Prozent des gesamten Honorarrahmens. Kein mündlich vereinbartes Honorar ist nach HOAI §7 gerichtlich durchsetzbar.

Was zählt nicht zur Grundleistung?

Besondere Leistungen sind Planungsleistungen, die nicht in den Grundleistungskatalogen der HOAI-Anlagen aufgeführt sind: Per HOAI §3 Abs. 3 sind Besondere Leistungen gesondert zu vereinbaren und zu vergüten. Die HOAI enthält keine Honorartafel für Besondere Leistungen. Häufige Besondere Leistungen im Büroalltag: BIM-Koordination, Energieausweise nach GEG, Nachhaltigkeitszertifizierung (DGNB, LEED, BREEAM), Bauherrenvertretung, Nachtragsmanagement und Nutzerbedarfsermittlung. BIM-Koordination als Teil des regulären Honorars abzurechnen hat keine Rechtsgrundlage in der HOAI. Eine separate schriftliche Vereinbarung mit eigenem Honorar ist Pflicht. Gleiches gilt für Betreiberhandbücher und Einweisungsleistungen nach der Abnahme. Der Umfang der Besonderen Leistungen ist vor Beauftragung in einer Anlage zum Architektenvertrag aufzulisten und mit einem Stundenhonorar oder Pauschalhonorar zu verknüpfen. Fehlt die Auflistung, gilt die Leistung im Streitfall als durch das Grundhonorar abgegolten. Der Übergang zwischen Grundleistungen und Besonderen Leistungen ist in der HOAI bewusst offen gehalten. Wer diesen Spielraum nicht aktiv durch Vertragsanlagen schließt, verhandelt im Nachtragsfall ohne rechtliche Absicherung.

Wo verlieren Planungsbüros regelmäßig Honorar?

1. Leistungsbeginn ohne schriftlichen Vertrag. LPH 3 beginnt auf Zuruf. Der Vertrag wird drei Wochen später unterschrieben. HOAI §7 Abs. 1 sichert in diesem Fall nur den Basishonorarsatz. Bei 500.000 EUR anrechenbaren Kosten in Zone III entspricht das einem Verlustpotenzial von 15.549 EUR gegenüber dem oberen Orientierungswert.

2. Kein Verbraucherhinweis nach §7 Abs. 2. Privatauftraggeber haben Anspruch auf schriftlichen Hinweis über Orientierungswerte vor Vertragsschluss. Fehlt der Hinweis, ist jedes vereinbarte Honorar oberhalb des Basishonorarsatzes angreifbar, unabhängig davon, ob der Auftraggeber den Vertrag unterschrieben hat.

3. Honorarzone ohne Punktebewertung vereinbart. „Zone IV” im Vertrag ohne Nachweis der fünf Beurteilungskriterien nach HOAI §35 Abs. 2 gibt dem Auftraggeber im Streitfall Ansatzpunkte, Zone III geltend zu machen. Die Bewertungsmatrix nach HOAI §35 schriftlich zu dokumentieren kostet zwei Stunden. Das Honorargefälle bei 500.000 EUR anrechenbaren Kosten kann mehrere tausend Euro betragen.

4. BIM-Koordination als Grundleistung eingeschlossen. BIM-Koordination ist keine HOAI-Grundleistung. Büros, die BIM-Koordination in das reguläre Honorar einschließen, erbringen Planungsleistungen ohne vergütungsrechtliche Absicherung. Eine Anlage zum Architektenvertrag mit Stundenhonorar nach HOAI §6 sichert den Anspruch.

Vergleich: Vergütungsregime Deutschland und EU

Deutschland ist das einzige EU-Land mit einer staatlich strukturierten Leistungsphasenlogik und gesetzlich definierten Orientierungswerten für Architekten- und Ingenieurleistungen. Andere EU-Mitgliedstaaten überlassen die Vergütungsstruktur vollständig der Vertragsfreiheit.