BauGB Bauplanungsrecht: Zulässigkeit nach §34, §35 und Bebauungsplan

Weniger als 20.000 Quadratmeter Grundfläche: Bis zu diesem Wert kann ein Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §13a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung aufgestellt werden. Wer die Schwelle falsch einschätzt, wählt das falsche Verfahren und gefährdet die Wirksamkeit des Bebauungsplans. Das BauGB (Baugesetzbuch) legt planungsrechtlich fest, ob ein Vorhaben zulässig ist: im Innenbereich nach §34, auf dem Land nach §35, im geplanten Gebiet nach §30.

Was sind die wichtigsten planungsrechtlichen Kennzahlen?

Was regelt das BauGB, und warum gilt das Gesetz für jedes Bauprojekt in Deutschland?

Das BauGB (Baugesetzbuch) ist Deutschlands bundesweites Planungsrecht: Das Gesetz bestimmt, wo Bauen erlaubt ist, welches Verfahren gilt und wie Bauleitpläne aufgestellt werden. Das BauGB regelt nicht das Bauen selbst; Bauausführung und Konstruktion bleiben den Landesbauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer überlassen. Das BauGB setzt den planungsrechtlichen Rahmen für Vorhaben; ohne planungsrechtliche Zulässigkeit ist keine Baugenehmigung möglich. Drei Konstellationen decken nahezu alle deutschen Bauprojekte ab. Liegt ein gültiger Bebauungsplan vor, gilt §30 BauGB. Gibt es keinen Plan, aber zusammenhängende Bebauung im Ortsteil, gilt §34 BauGB. Liegt das Grundstück außerhalb der Siedlung, gilt §35 BauGB. Jede Konstellation folgt eigenen Zulässigkeitskriterien, eigenen Ausnahmeregeln und eigenen Rechtsmittelwegen. Wer die Einordnung falsch trifft, baut auf planungsrechtlich unsicherer Grundlage, selbst wenn Nutzungsart und Baukörper vernünftig erscheinen. Die Prüfung der planungsrechtlichen Situation ist deshalb Schritt eins jedes deutschen Projekts.

Warum trennt das BauGB Innen- und Außenbereich so streng?

Die Trennung zwischen Innen- und Außenbereich ist das strukturelle Grundprinzip des deutschen Planungsrechts: Das BauGB unterscheidet beide Bereiche, um städtebauliche Verdichtung im Bestand zu fördern und unbebauten Raum vor Zersiedlung zu schützen. §35 BauGB schützt landwirtschaftliche Nutzflächen, Naturräume und öffentliche Infrastruktur vor unkontrolliertem Flächenverbrauch: ein Grundsatz des Bauplanungsrechts. §34 BauGB löst das Planungsmonopol der Gemeinde für bereits bebaute Innenbereichsflächen auf: Wer sich baulich einpasst, baut ohne Bebauungsplan. Der §13a-Schwellenwert von 20.000 m² Grundfläche trennt das beschleunigte Verfahren ohne Weiteres von dem, das eine Vorprüfung des Einzelfalls verlangt. Der §31-Befreiungsmaßstab sichert die Steuerungsfunktion des Bebauungsplans: Eine Befreiung setzt voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Veränderungssperre nach §§14–18 BauGB schützt Planungsabsichten der Gemeinde, bevor der neue Plan rechtskräftig wird: gültig 2 Jahre, nach §17 BauGB um 1 Jahr und bei besonderen Umständen um bis zu ein weiteres Jahr verlängerbar; dauert sie länger als 4 Jahre, entsteht nach §18 BauGB ein Entschädigungsanspruch.

Wie gilt §34 im unbeplanten Innenbereich?

§34 BauGB ist die Zulässigkeitsnorm für Bauvorhaben innerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile ohne gültigen Bebauungsplan, anwendbar immer dann, wenn der Standort bebaut ist und kein Planrecht vorliegt. Nach §34 Abs.1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn Nutzungsart, Nutzungsmaß, Bauweise und überbaute Grundstücksfläche sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Die nähere Umgebung ist nicht die Gesamtgemeinde, sondern der unmittelbare Bereich, der auf das Vorhaben einwirkt und von Wirkungen des Vorhabens geprägt wird. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO, beurteilt sich nach §34 Abs.2 BauGB die Zulässigkeit nach der Art der Nutzung danach, ob das Vorhaben in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; Ausnahmen richten sich nach §31 Abs.1 BauGB. Nach §34 Abs.3 BauGB dürfen von Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein: ein zentraler Prüfmaßstab für großflächige Einzelhandelsvorhaben. §34 BauGB bietet keine freie Zulässigkeit bei ähnlicher Nutzungsart. Auch Maß, Bauweise und Grundstücksausnutzung müssen dem Umgebungsrahmen entsprechen.

Was gilt im §35 Außenbereich, und welche Nutzungen sind ausnahmsweise zulässig?

§35 BauGB ist die restriktivste Zulässigkeitsnorm des deutschen Planungsrechts, anwendbar für alle Grundstücke außerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile, dem sogenannten Außenbereich. Der Grundsatz: Vorhaben ohne planerische Billigung sind im Außenbereich grundsätzlich unzulässig. §35 Abs.1 BauGB nennt privilegierte Vorhaben, die zulässig sind, sofern öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist: land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gartenbauliche Erzeugung, ortsgebundene gewerbliche Betriebe und Versorgung, Windenergie-, Geothermie- und Wasserenergieanlagen, Biomassenutzung im Zusammenhang mit Land- oder Forstwirtschaft sowie Solaranlagen an bestimmten Standorten (§35 Abs.1 Nr.1–12). Nicht privilegierte Vorhaben sind nach §35 Abs.2 BauGB nur genehmigungsfähig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden; die Zulässigkeitshürde liegt erheblich höher als im Innenbereich. §35 Abs.4 BauGB enthält begrenzte Ausnahmen für den Bestand: Nutzungsänderung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude (bei Wohnnutzung höchstens 5 Wohnungen je Hofstelle, Nr.1), Neuerrichtung eines zerstörten Gebäudes an gleicher Stelle (Nr.3) sowie Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu zwei Wohnungen (Nr.5), jeweils unter den weiteren Voraussetzungen des Absatzes 4. Ein bestehendes Nachbargebäude im Außenbereich begründet keine Zulässigkeit eines Neuvorhabens. Jedes Vorhaben wird im Außenbereich unabhängig vom Bestand einzeln geprüft.

Wie funktioniert der Bebauungsplan, und wann greift §31 Befreiung?

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist die gemeindliche Satzung, die Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Erschließungsanlagen für ein bestimmtes Gebiet verbindlich festsetzt, geregelt in §30 BauGB. Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan nach §30 Abs.1 BauGB vor, ist ein Vorhaben zulässig, wenn alle Festsetzungen eingehalten werden und die Erschließung gesichert ist. Abweichungen vom B-Plan sind auf zwei Wegen möglich. Ausnahmen nach §31 Abs.1 BauGB sind nur zulässig, wenn der Bebauungsplan sie nach Art und Umfang ausdrücklich vorsieht. Befreiungen nach §31 Abs.2 BauGB setzen voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Zusätzlich muss einer von drei Gründen vorliegen: Gründe des Wohls der Allgemeinheit (Nr.1), städtebauliche Vertretbarkeit (Nr.2) oder eine offenbar nicht beabsichtigte Härte (Nr.3). Für Vorhaben des Wohnungsbaus regelt §31 Abs.3 BauGB eine eigene Befreiungsmöglichkeit mit Zustimmung der Gemeinde. Die Befreiung ist kein Standardverfahren. §33 BauGB erlaubt eine Baugenehmigung vor B-Plan-Beschluss, wenn Planreife erreicht ist und der Antragsteller die künftigen Festsetzungen schriftlich anerkennt (§33 BauGB nennt weitere Voraussetzungen).

Wann entfällt die Umweltprüfung nach §13a BauGB?

Das beschleunigte Verfahren nach §13a BauGB ist das Planverfahren für die Innenentwicklung, bei dem unter definierten Voraussetzungen auf die Umweltprüfung nach §2 Abs.4 BauGB verzichtet wird, anwendbar für Bebauungspläne, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen. Die Schwellenwerte (§13a Abs.1): Das Verfahren ist anwendbar, wenn der Plan eine zulässige Grundfläche (§19 Abs.2 BauNVO) von weniger als 20.000 m² festsetzt; zusammenhängende Pläne in engem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang werden zusammengerechnet. Bei 20.000 m² bis weniger als 70.000 m² ist es nur zulässig, wenn eine Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 ergibt, dass keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind; die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind an dieser Vorprüfung zu beteiligen. Ab 70.000 m² ist §13a nicht anwendbar. Ausgeschlossen ist das Verfahren außerdem, wenn der Plan Vorhaben zulässig macht, die einer Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, oder Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Natura-2000-Schutzgüter (§1 Abs.6 Nr.7 Buchst. b) oder für die Pflicht zur Vermeidung schwerer Unfälle (§50 BImSchG) bestehen. Wer den Schwellenwert falsch einschätzt, wählt das falsche Planverfahren und gefährdet die Rechtssicherheit des gesamten Bebauungsplans.

Wie unterscheiden sich die drei Planungskonstellationen voneinander?

Die §30/§34/§35-Einordnung ist der planungsrechtliche Ausgangspunkt jedes deutschen Bauprojekts: Welche Konstellation gilt, bestimmt den gesamten weiteren Prüfpfad, die Ausnahmeregeln und die Beteiligungserfordernisse. Die richtige Einordnung muss vor Beginn der Entwurfsplanung feststehen.

Die Einordnung zwischen §34 und §35 BauGB ist im Randbereich von Ortschaften oft streitig. Maßgeblich ist, ob ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vorliegt, nicht die Grundstücksgrenze im Kataster. Fehlt ein Bebauungszusammenhang, gilt §35 BauGB, selbst wenn die vorhandene Bebauung nur wenige Meter entfernt steht. §12 BauGB erlaubt zudem einen Vorhabenbezogenen Bebauungsplan, bei dem der Antragsteller die Erschließungskosten per Durchführungsvertrag übernimmt. Wer ein Grundstück in der Grenzlage zwischen Innen- und Außenbereich plant, braucht eine vorgezogene schriftliche Einordnungsklärung durch die zuständige Baugenehmigungsbehörde.

Welche Fehler sollte man vermeiden?

Eine unvollständige §34-Prüfung vermeiden: Neben der Nutzungsart sind Nutzungsmaß, Bauweise und überbaute Grundstücksfläche zu prüfen. Vier Fehler sind zu vermeiden.

1. §34-Rahmen nur für die Nutzungsart geprüft. §34 Abs.1 BauGB verlangt, dass Nutzungsart, Nutzungsmaß, Bauweise und überbaute Grundstücksfläche zum Umgebungsrahmen passen. Wer nur die Nutzungsart prüft, übersieht, dass ein höheres oder dichteres Gebäude auch bei identischer Nutzungsart abgelehnt werden kann.

2. §31 Befreiung als Standardweg behandelt. Eine Befreiung nach §31 Abs.2 BauGB erfordert, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und einer der Gründe der Nr.1–3 vorliegt; Nachbarakzeptanz allein genügt nicht.

3. Veralteten Bebauungsplan ohne Prüfung als gültig angenommen. Ein B-Plan aus den 1970er-Jahren kann durch nachfolgende Planungen teilweise oder vollständig überholt sein. Ein amtlicher B-Plan-Auszug und, wo das Land ein Baulastenverzeichnis führt, ein Auszug daraus sind vor Beginn der Entwurfsplanung empfehlenswert.

4. §34 Abs.3 BauGB bei Einzelhandelsvorhaben nicht geprüft. Großflächige Einzelhandelsprojekte können an §34 Abs.3 BauGB scheitern, wenn schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der eigenen oder in anderen Gemeinden zu erwarten sind, selbst wenn Nutzungsart und Maß sonst passen.

Quellen

• BauGB §§34, 35, 31, 13a, 17, 18: gesetze-im-internet.de/bbaug (Bundesgesetzblatt, abgerufen 2026-10-24; Fassungsstand der Seite nicht angegeben, Änderungen prüfen)
• BauGB §35: Bauen im Außenbereich (Bundesgesetzblatt, aktuelle Fassung)
• BauGB §13a: Bebauungspläne der Innenentwicklung (Bundesgesetzblatt, aktuelle Fassung)
• BauGB §31: Ausnahmen und Befreiungen (Bundesgesetzblatt, aktuelle Fassung)
• BauGB §§14–18: Veränderungssperre (Bundesgesetzblatt, aktuelle Fassung)
• BauGB §12: Vorhaben- und Erschließungsplan (Bundesgesetzblatt, aktuelle Fassung)
• BauNVO (Baunutzungsverordnung): Gebietstypen und Nutzungsarten (aktuelle Fassung)